2026년 간주임대료 이율 3.1% 적용법과 간주부가세 계산/회계처리 완벽 가이드

 

 

임대사업자라면 필수! 간주임대료 전표처리와 부가세 신고 주의사항

 

 

 

안녕하세요!

직장인 앨리입니다. 

 

 

오늘은 임대사업장을 운영하는 회사나 개인 사업자라면 부가세 신고 때마다 머리가 아픈 간주임대료와 간주부가세에 대해 정리해 보려고 합니다.

특히 2026년 기준 정기예금 이율이 3.1%로 변경되었기 때문에, 작년 기준으로 계산하면 신고 오류가 발생할 수 있습니다. 실무자 입장에서 전표 처리법까지 상세히 알려드릴게요.

 

 

 

 

 

 

 

💡  간주임대료와 간주부가세란?

실제 월세를 받는 것은 아니지만, 세법상 **"보증금을 은행에 넣었을 때 발생하는 이자만큼은 임대 수입으로 보겠다"**는 개념입니다.

 

• 간주임대료: 보증금에 대한 가상의 이자 수익 (종합소득세/법인세 과세 대상)
• 간주부가세: 간주임대료의 10%에 해당하는 부가가치세

 

 

🧐 간주임대료, 왜 내야 할까요? 

 

회계 담당자로서 가장 먼저 이해해야 할 핵심은 **"세상에 공짜 이자는 없다"**는 국세청의 마인드입니다.

 

> 월세 받는 집주인 vs 보증금만 받는 집주인

 

• 월세 받는 분: 매달 통장에 돈이 꽂히니, 그 금액에 대해 세금을 냅니다. (당연하죠!)
• 보증금만 받는 분: 통장에 매달 돈이 들어오지는 않지만, 수억 원의 보증금을 은행에 넣어두면 **'이자'**가 발생합니다.

 

국세청은 생각합니다. "보증금을 받은 것도 사실상 월세를 미리 땡겨받아 이자 놀이를 하는 것과 같다! 그러니 그 이자만큼은 수입으로 치겠다." 이것이 바로 간주(그렇게 보겠다)임대료의 시작입니다.

 

 

> 간주임대료와 간주부가세의 관계 (엄마와 아들)

 

이 두 개념은 떼려야 뗄 수 없는 '세트' 상품입니다.

 

 

• 간주임대료 (엄마): "너 보증금 5억 받았지? 그럼 1년에 약 1,550만 원(3.1% 기준) 정도 이자 벌겠네? 이걸 네 매출로 잡을게."
• 간주부가세 (아들): "매출이 생겼어? 그럼 매출의 **10%**는 부가세로 내야지!"

 

 

즉, **간주임대료는 '가짜 매출액'**이고, **간주부가세는 그 매출 때문에 발생하는 '진짜 세금'**입니다.

 

 

 

💡 왜 하필 '3.1%' 인가요? (시행규칙의 약속)

 

보증금으로 주식을 해서 대박이 날 수도 있고, 금고에 넣어둬서 이자가 0원일 수도 있습니다. 하지만 국가가 일일이 조사할 수 없으니 **"시중 정기예금 이율 정도는 벌었겠지?"**라고 약속한 수치를 적용합니다.

올해는 금리 변동을 반영해 **3.1%**라는 기준표를 던져준 것입니다.

 

 

 

📈  2026년 최신 계산 방법 (이율 3.1%)

가장 중요한 것은 이율입니다. 2026년 귀속분부터는 **3.1%**를 적용합니다.

[계산 공식]

 

간주임대료 = 보증금 × 3.1% × (임대일 수 / 365) 간주부가세 = 간주임대료 × 10%

[예시 계산] 보증금이 5억 원이고, 1기 확정신고 기간(91일) 동안 임대했다면?

• 500,000,000원 × 3.1% × (91 / 365) = 3,864,383원 (간주임대료)
• 위 금액의 10%인 386,438원이 납부해야 할 간주부가세가 됩니다.

 

 

 

 

 

💡 실무자에게 이게 왜 중요한가요?

실제로 임차인에게 돈을 받은 적이 없기 때문에, 장부만 보면 **"어? 돈 들어온 거 없는데 왜 세금을 내지?"**라고 착각하기 쉽습니다.

 

• 놓치면? 매출 누락으로 인한 가산세 폭탄입니다.
• 알고 있으면? 전표 처리 시 '세금과공과'로 깔끔하게 비용 처리해서 회사의 법인세를 줄이는 절세 전략이 됩니다.

 

 

 

 

 

🧮  실무자 필수! 회계 전표 처리법

간주부가세를 누가 부담하느냐에 따라 전표 입력 방식이 달라집니다

간주부가세 분개방법을 각각 어느쪽에서 부담하는지에 따라서 간략히 알려드릴게요

 

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① 임대인(회사)이 부담하는 경우 (가장 흔한 사례)

이때 지출하는 부가세는 회사의 비용으로 인정받을 수 있습니다.

• 차변: 세금과공과 386,438원 / 대변: 부가세예수금 386,438원
• 참고: 일반전표에 입력하며, 법인세 신고 시 손비처리가 가능합니다.

 

 

② 임차인이 부담하는 경우

임차인에게 해당 금액을 별도로 받았다면 수익이나 비용이 발생하지 않습니다.

• 차변: 보통예금 386,438원 / 대변: 부가세예수금 386,438원

 

 

 

 

 

 

 

⚠️ 부가세 신고 시 주의사항

 

1. 세금계산서 발행 금지: 간주임대료는 실제 매출이 아니므로 세금계산서나 현금영수증을 발행하면 안 됩니다.
2. 부동산임대공급가액명세서: 신고 시 이 서류를 반드시 제출해야 하며, 임차인별 입주일과 퇴거일을 정확히 입력해야 일할 계산 오류가 나지 않습니다.
3. 무증빙 매출: 부가세 신고서상 '기타 매출(건별)' 항목에 반영해야 합니다.

 

 

 

 

 

✅ [오늘의 핵심 요약] ✅

1. 간주임대료: 보증금을 은행에 넣었을 때 생길 '이자'를 매출로 치는 것.
2. 간주부가세: 그 가상의 매출에 대해 내는 10%의 부가세.
3. 2026년 이율: 작년보다 낮은 3.1% (반드시 확인!)

 

 

 

 

 

 

 

매번 바뀌는 이율 때문에 헷갈리시겠지만, **2026년은 3.1%**라는 점만 명심하시면 큰 실수 없이 신고를 마치실 수 있을 거예요. 실무에 도움이 되셨길 바랍니다!